【必見】アパート経営が儲からない5つの理由！対策方法も徹底解説

「アパート経営は儲からない」

「アパート経営はやめた方が良いのか」

「アパート経営は本当に儲かるのか？」

と感じている方は多いのではないでしょうか。

アパート経営をこれから始めよう思った時に、儲からない原因は何なのか、儲かるためにどう対処すれば良いのかが分かりづらいことがあります。

私もこれまで不動産業界で多くのアパートオーナーから「儲からない」という悩みを聞き、その苦労や不安を理解しています。

以下が近年の全国空き家数及び空き屋率の推移になります。

2023年の空き家数は900万戸と過去最多で空き家率も13.8％と過去最高となっています。賃貸用の空き家においても、空き家数443万戸、空き家率5.9％と全体の半数を占めています。

近年の賃貸用の空き家状況を見ても、アパート経営がいかに難しいかがご理解頂けたかと思います。

この記事では、アパート経営が儲からない理由を明らかにし、具体的な対策と儲かるための方法をご紹介します。ぜひ読み進めて、アパート経営を成功に導くヒントを見つけてください。

細田　てつひろの執筆者プロフィール

• Webライター
• 介護施設専門の土地活用営業５年
• X（Twitter）：細田　てつひろ｜Webライター

1. 「アパート経営 儲からない」理由5選

アパート経営が儲からない理由を深堀りしていきます。深堀りしていく事で、アパート経営に必要な本質な知識を理解することができます。

1-1. アパート経営が儲からない主な理由

アパート経営が儲からないと感じる理由は以下になります。

以上の理由から、収支計画を立てる際には、コストやリスクに対する適切な対策が重要となります。

1-2. 投資回収が遅れる理由

アパート経営では、投資した資金を回収するまでに時間がかかることがあります。その主な理由としては、以下になります。

・利回りが予想よりも低い家賃収入が想定よりも少ない空室が続く

要因として立地や物件の条件が悪いと考えられます。

このため、事前に市場調査を行い、需要が高いエリアに物件を建てることが重要です。また、自己資金を多めに用意することで、ローン返済の負担を軽減し、回収までの期間を短縮できます。

1-3. 空室リスク発生による影響の理由

空室が発生すると、家賃収入が途絶えるだけでなく、管理費や固定費が収益を圧迫します。特に、賃貸需要が低い地域では、入居者を確保するのが難しく、空室期間が長引くことがあります。これはアパート経営にとって大きなリスクとなります。

このリスクを軽減するためには、賃貸物件の魅力を高めることが必要です。例えば、物件に付加価値を付けたり、ターゲット層に合わせた設備やサービスを導入することが効果的です。

1-4. 管理コストの増大と収益への影響の理由

アパート経営には、物件の維持・管理にかかる費用も含まれます。

例えば、以下の費用です。

・管理委託費用建物の劣化に伴う修繕費用

これらのコストが増えると、純利益が減少し、経営が厳しくなります。対策としては、管理会社の選定に慎重になり、経費を最小限に抑える方法を検討することが求められます。

1-5. 人口減少と地域需要の変化による理由

日本の多くの地域で進む人口減少は、アパート経営にとって深刻な問題です。特に地方都市では、人口減少に伴って賃貸需要も減少しており、空室リスクが高まっています。

このような地域では、経営が儲からないケースが増えています。対策としては、需要が高いエリアに焦点を当てた物件選びや、地域の特性に合わせた戦略が重要となります。

2. 「アパート経営 儲からない」けど、実は工夫次第でメリットがある理由4選

　アパート経営は、ただ計画なしにやみくもに進めても儲かりません。アパート経営は工夫次第で儲かります。以下で解説していきます。

2-1. アパート経営がもたらす資産形成のチャンスがある

アパート経営は儲からないと感じる方が多いですが、実際には長期的な資産形成ができる可能性があります。

例えば、東京都心の好立地に築30年のアパートを購入し、リノベーションを施して賃貸経営を行った場合、最初の数年間はローン返済や修繕費などで手元に残る利益は少ないかもしれません。

しかし、ローン返済が進むにつれて、月々の家賃収入が安定し、最終的にはローン返済が完了した後、家賃収入が純粋な利益として残るようになります。

アパート経営の視点で、うまく取り組めば資産としての価値も高まります。これは、株式や債券とは異なる不動産投資の大きなメリットです。さらに、物件を所有することで、将来的に売却益を得る可能性もあります。

2-2. 相続税対策としてのメリットがある

アパート経営は、相続税対策としても有効です。不動産を所有している場合、その評価額は現金や株式と比較して低く見積もられることが一般的です。

このため、アパート経営を行うことで、相続時の税金負担を軽減できる可能性があります。また、相続税を支払うために現金化する必要が生じた場合でも、アパートを売却することで資金を確保できます。

このように、アパート経営は相続対策としても優れた手段です。

2-3. 長期的な収益安定化がある

アパート経営は、家賃収入という安定したキャッシュフローを生み出す手段です。空室や修繕費用増加などのリスクがありますが、長期的な視点で物件の価値を維持するためのアパート経営を行えば、安定した収入を得ることが可能です。

また、入居者が長期で契約することで、毎月の収入が安定します。特に、ローン返済が終わった後は、家賃収入がそのまま利益になるため、経営がさらに安定します。

2-4. 家賃収入はサラリーマンの副収入になる

アパート経営は、主な収入源以外に副収入を確保する手段としても優れています。たとえば、サラリーマンが本業の傍らにアパートを所有し、家賃収入を得るケースが増えています。

この副収入は、ローン返済や生活費の補填、さらには再投資の資金として活用できます。経営が順調に進めば、副収入は本業を補完する大きな財源となり、ゆとりある生活を送れます。

3. 「アパート経営 儲からない」時の対策5選

アパート経営が儲からないときは、効果的な対策を考える必要があります。以下で解説していきます。

3-1. 立地選びの見直しをする

立地はアパート経営において最も重要な要素の一つです。賃貸需要が高い地域に物件を所有することで、空室リスクを軽減し、家賃収入を安定させることが可能です。

逆に、需要の低い地域では、長期的に空室が続き、経営が厳しくなるため、立地選びは慎重に行うべきです。

また、既に所有している物件の立地が悪い場合には、売却を検討することも選択肢の一つです。

3-2. ターゲット層に合わせた物件を改善する

ターゲット層に合わせた以下のアパート物件の改善策を実施することで、空室リスクを低減できます。

以上のように、ターゲットに応じた改善策が有効です。これにより、入居者の満足度を高め、長期契約を確保できます。

3-3. 適切な管理会社の選定と管理方法の改善をする

管理会社の選定は、アパート経営の成功に直結する重要な要素です。適切な管理会社を選ぶことで、物件のメンテナンスや入居者対応がスムーズに進み、経営の効率が向上します。

逆に、管理が不十分な場合は、トラブルが発生しやすく、入居者の退去やクレームが増える原因となります。

管理会社の選定時には、実績や対応のスピード、コストパフォーマンスなどを総合的に判断しましょう。

3-4. 空室対策と入居者確保のための対策をする

空室対策は、アパート経営において最も重要な課題の一つです。物件のリノベーションや設備のアップグレード、さらにはインターネットや駐車場の整備などを行うことで、物件の魅力を向上させることができます。

また、入居者募集時には、魅力的な条件を提示することで競合物件との差別化を図ることが重要です。キャンペーンや割引を活用して、初期費用を抑えることで、入居率を高めることが可能です。

3-5. 収支シミュレーションによる経営改善をする

アパート経営を成功させるためには、収支シミュレーションが不可欠です。将来の家賃収入や経費を正確に見積もり、キャッシュフローが安定するよう計画を立てることが重要です。

また、予期せぬコストが発生した場合に備えて、十分な自己資金を確保しておくことも大切です。収支シミュレーションを行うことで、経営リスクを最小限に抑え、収益性の高い経営が実現します。

4. まとめ

アパート経営が儲からないと感じる方に向けて、この記事ではその理由から対策、そして儲かるための具体的な方法まで解説しました。

アパート経営は決して簡単なものではありませんが、正しい知識と計画があれば、収益性の高いビジネスとして成り立ちます。ぜひ今回の内容を参考に、アパート経営の成功を目指してください。